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Por que os preços dos imóveis atingiram a maior alta de 18 anos no mundo

Pandemia misturou pelo menos três ingredientes que fizeram explodir a demanda no mercado imobiliário

O primeiro-ministro canadense, Justin Trudeau, anunciou no mês passado que os estrangeiros seriam proibidos de comprar propriedades no país por pelo menos dois anos. A medida é uma tentativa de parar o aumento dos preços, que se tornaram proibitivos para muitas famílias canadenses.

O problema não é exclusivo do país, mas uma tendência mundial – inclusive no Brasil. E é, de certa forma, um efeito colateral da pandemia de covid-19, que acabou misturando pelo menos três ingredientes que favoreceram a demanda no mercado imobiliário.

A queda das taxas de juros usadas para amortecer o impacto da crise da saúde na economia tornou o financiamento mais barato. Lockdowns e restrições de viagens favoreceram o acúmulo de economias pelas classes mais altas, que não podiam viajar ou frequentar bares e restaurantes. O trabalho remoto, por sua vez, despertou em muitas pessoas o desejo de cuidar da casa, de morar em um espaço maior, mais confortável e até mesmo longe do caos das grandes cidades.

Nos Estados Unidos, o salto nos valores das casas nos últimos dois anos levantou temores de que uma nova bolha imobiliária possa estar se formando – trazendo de volta a amarga memória da crise financeira de 2008.

O tema foi inclusive tema de um estudo divulgado pelo Federal Reserve (Fed, o banco central americano) de Dallas, que alertou para os riscos nesse sentido.

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Portugal também vê a subida dos preços com medo. O valor dos imóveis no país vinha crescendo pelo menos desde 2014, especialmente após a entrada em vigor da política de “vistos dourados”, que abriu a possibilidade de estrangeiros que compram um imóvel no país solicitarem a nacionalidade portuguesa.

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A dinâmica da pandemia aprofundou a subida dos preços e dificultou o acesso de muitas famílias portuguesas à casa própria.

Maior aumento em 18 anos

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O último trimestre de 2021 marcou o maior aumento de preços imobiliários em 18 anos, acompanhado em 150 cidades pela consultoria Knight Frank, especializada no setor imobiliário e com mais de 500 escritórios em todo o mundo.

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De acordo com o último relatório do Global Residential Cities Index, divulgado trimestralmente, o valor médio das casas vendidas nas localidades pesquisadas cresceu 11% em relação ao ano anterior, o maior percentual desde o quarto trimestre de 2004.

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Entre as 150 cidades que compõem a amostra, 140 registraram preços elevados, contra 122 em 2020.

Istambul, na Turquia, está no topo da lista, com um aumento significativo de 63% nos valores dos imóveis. As três primeiras posições, aliás, são ocupadas por cidades turcas – Izmir vem em segundo (58,5%) e Ancara, em terceiro (55,9%).

O país, no entanto, é um caso diferente. A Turquia está atolada em uma crise econômica marcada pela inflação mais alta em duas décadas. Em 2021, o índice oficial de preços subiu 36,1%, e continua acelerando. Em abril deste ano, a alta acumulada em 12 meses chegou perto de 70%.

Nos Estados Unidos, a cidade com maior salto de preços foi Phoenix (32,5%), que ocupa a 5ª posição no ranking, seguida por Miami (27,4%, 8ª posição), Dallas (26%, 9ª posição) e San Diego (25,4%, 10º).

São Paulo e Rio de Janeiro, as cidades brasileiras que compõem o índice, estão na parte inferior da lista, nas posições 121 e 129, respectivamente, com aumentos de 4,4% e 2,2% nos preços.

‘Efeito Bumerangue’ da pandemia

Parte do aumento de preços observado no final do ano passado também se deve a uma espécie de renascimento nas cidades observado após quase dois anos da pandemia, acrescenta a chefe de pesquisa residencial internacional da Knight Frank, Kate Everett-Allen, em entrevista com a BBC News. Brasil.

Após os primeiros lockdowns, nos países mais ricos muitas pessoas deixaram os grandes centros urbanos e, com a mobilidade proporcionada pelo home office, mudaram-se para cidades menores ou até mesmo para áreas rurais.

Na época, foram levantadas questões sobre qual seria o futuro das cidades – se elas veriam, por exemplo, um êxodo significativo de seus habitantes.

“Mas desde a primavera de 2021, há cerca de um ano, começamos a ver muitas pessoas retornando às cidades em busca de conectividade, ofertas culturais, teatros, restaurantes”, comenta Everett-Allen, referindo-se especialmente às nações ricas fora da Ásia. No continente asiático, em lugares como China, Hong Kong e Cingapura, a maioria das pessoas ficou nas grandes cidades.

“Aqui em Londres tem gente que comprou um segundo imóvel no interior, por exemplo, e hoje, com o trabalho híbrido, passa a usar no home office parte da semana, enquanto passa os outros dias aqui” , ela ilustra. .

A retomada do turismo – e dos intercâmbios estudantis – também contribuiu para elevar os preços em algumas regiões, incluindo Austrália e Nova Zelândia.

Sonhar com a casa mais distante

A onda geral de aumentos de preços reduziu as chances de famílias de classe média e mais pobres adquirirem seu primeiro imóvel em vários países. Esse problema já chamou a atenção de governos como o do Canadá, que decidiu barrar a compra de imóveis por estrangeiros (embora muitos analistas acreditem que a medida não deva surtir o efeito esperado).

A Coreia do Sul, que há alguns anos enfrenta um mercado imobiliário superaquecido, lançou uma série de medidas para tentar estabilizar os preços, incluindo novas restrições aos empréstimos.

“Além de alguns casos pontuais, houve poucos anúncios de medidas de intervenção no ano passado”, pondera Everett-Allen. “Devemos ver mais este ano.”

O que esperar em 2022

Os aumentos de juros observados na maioria dos países para tentar controlar a alta inflação que marcou 2022 devem ajudar a desacelerar os aumentos de preços.

Por depender de financiamentos de médio e longo prazo, o mercado imobiliário é, em geral, bastante sensível às oscilações das taxas de juros. À medida que o financiamento se torna mais caro, a demanda tende a cair – e, em alguns casos, esse movimento pode levar os preços a se estabilizarem ou até reduzirem.

A questão, neste caso, é que mesmo que os preços subam menos, o problema de acesso à moradia para as famílias mais pobres persiste ou pode se intensificar, à medida que os empréstimos se tornam mais caros.

Em um longo relatório sobre o mercado imobiliário divulgado em abril passado, a consultoria britânica Capital Economics destacou que o indicador da OCDE que relaciona o preço dos imóveis em proporção à renda das famílias – que, na prática, revela quão acessíveis ou não os preços são para as famílias – atingiu o nível mais alto desde pelo menos o ano 2000, mesmo acima do último pico, em 2007, às vésperas da crise financeira global.

No texto, os economistas Vicky Redwood e Andrew Burrell ressaltam, no entanto, que é pouco provável que a nova onda de alta de juros desencadeie uma crise financeira global semelhante à de 2008.

O aumento dos preços na última década e mais recentemente, eles argumentam, não foi acompanhado por um relaxamento dos empréstimos – um dos fatores que catalisou a crise no mercado imobiliário dos EUA na época.

No Brasil, a classe média e os mais pobres serão os mais afetados

No Brasil, o mercado imobiliário experimentou um boom nos anos de 2020 e 2021, alimentado, em parte, pela mesma dinâmica da pandemia que favoreceu o mercado imobiliário em um contexto global.

A taxa básica de juros, atualmente em 12,75%, atingiu a mínima histórica de 2% em março do ano passado.

“A Selic em nível mínimo teve duplo efeito no mercado imobiliário”, destaca Ana Maria Castelo, coordenadora do projeto de construção do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre-FGV).

“Por um lado, os juros baixos fizeram com que os investidores buscassem maior rentabilidade para suas reservas financeiras [o que favoreceu o investimento em imóveis]. Por outro lado, o crédito continuou em expansão, mas agora a taxas historicamente reduzidas.”

“Houve um importante deslocamento de recursos para o mercado imobiliário, tanto para famílias quanto para investidores”, acrescenta.

Os preços dos imóveis no Brasil registraram em 2021 o maior aumento desde 2014.

Segundo o pesquisador, não há, porém, dados públicos disponíveis que indiquem quanto do aumento foi gerado por uma demanda das famílias e quanto pelo movimento de investidores que decidiram comprar imóveis em busca de maior rentabilidade.

De acordo com o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R/Abecip), no ano passado os preços dos imóveis no país tiveram um salto de 16,25% em relação ao ano anterior, percentual ainda superior à inflação do período, de 10,06%. A cidade com maior aumento de preços foi São Paulo, com expressivos 21,09%.

Feito em parceria com o Ibre-FGV, o índice abrange dez capitais e leva em conta não os preços de publicidade, que às vezes não se concretizam, mas os valores finais negociados dos imóveis.

O cenário para 2022 é diferente. Com a inflação em alta no Brasil e no mundo, as construtoras enfrentam um aumento significativo nos custos dos insumos. Por um lado, o custo de construção aumentou, enquanto, por outro, diminuiu o espaço para repassar a alta aos preços, com a perda do poder aquisitivo dos consumidores e o contexto de alto desemprego.

O impacto dessa combinação nos preços ainda é difícil de prever, mas deve reduzir o apetite das famílias por novos lançamentos.

“O crédito mais caro vai tirar um grande percentual de famílias do mercado”, avalia o economista do Ibre-FGV.

Segundo Castelo, o impacto negativo deve recair principalmente sobre os mais pobres – que antes eram cobertos pelo nível 1 do programa Minha Casa Minha Vida e acabaram ficando de fora da Casa Verde Amarela, programa habitacional do governo Bolsonaro – e da classe média .

As famílias abrangidas pela faixa 1 do MCMV não pagaram juros sobre o financiamento do imóvel e puderam solicitar subsídios que cobriam percentual relevante do preço da casa. Na Casa Verde Amarela, o primeiro escalão prevê taxas de juro que começam nos 4,25%.


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